Механизм комплексного развития территорий, совершенствование законодательной базы для его реализации – один из важнейших вопросов, который эксперты обсудили в рамках Международного форума-выставки «Сибирская строительная неделя».
В конференции по вопросам КРТ, которая прошла 2 февраля на площадке МВК "Новосибирск Экспоцентр", приняли участие заместитель Губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимир Городецкий, представители строительного сообщества и отраслевые эксперты.
От Союза строителей Новосибирской области (ССНО) присутствовали президент ССНО, координатор НОСТРОЙ по СФО, вице-президент РСС по СФО Максим Федорченко и начальник управления архитектуры и градостроительства ССНО Виталий Столбов.
Участники конференции представили опыт реализации механизма КРТ в Омске, Екатеринбурге, Иркутске и Томске.
В Новосибирской области площадкой, где будет применен комплексный подход к освоению территории, станет мкр. Клюквенный (Калининский район Новосибирска), в инженерную инфраструктуру которого планируется инвестировать почти 3 млрд рублей, еще 1,6 млрд рублей – в транспортное обеспечение. Потенциальный объем жилищного строительства на данном участке до 2030 года – 951,3 тыс. кв. м.
Заместитель Губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов прокомментировал ситуацию с реализацией проектов комплексного развития территорий (КРТ) в регионе: «Закон о комплексном развитии территорий очень эффективен с точки зрения подходов и концепций развития в будущем городской среды. В настоящий момент мы разработали нормативную базу для реализации механизма на территории региона, но к практической реализации проектов еще не приступили. Мы должны более детально определиться с территориями, где будет реализовываться комплексный подход. Это не просто взять один дом, расселить его и назвать этот процесс комплексным развитием. Мы должны подходить к территориям с точки зрения создания условий для комфортного проживания жителей и на данной территории в перспективе».
Виталий Столбов обратил внимание на две взаимосвязанные проблемы, недостаточно регулируемые на законодательном уровне - определение границ территорий, подлежащих комплексному развитию, и определение основных направлений развития данной территории, в том числе ее параметров. Данные проблемы Виталий Столбов уже поднимал 28 января на внутреннем совещании рабочей группы по КРТ, созданной на базе Союза строителей Новосибирской области.
Складывается ситуация, что застройщик, возымевший права на определенную территорию, законодательно может застраивать ее объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС), торговыми центрами, офисами, не взирая на документацию территориального планирования и документацию по планировке территории, даже если действующей градостроительной документацией такой объект не предусмотрен. Отсутствие комплексного подхода к освоению территорий разрезает «городскую ткань», особенно центральную ее часть.
Помимо прочего, Виталий Столбов выступил с предложением установления срока действия для границ территорий, внесенных в правила землепользования застройки (ПЗЗ), аргументируя это отсутствием регламентированного срока между внесением изменений в ПЗЗ и фактическим началом комплексного развития.
Эксперт Союза строителей выразил надежду о появлении в градостроительном законодательстве возможности выдачи уполномоченным органом мастер-плана или определенного технического/архитектурно-планировочного задания - именно на стадии определения границ территории для комплексного развития. Также упорядочить данную документацию с привлечением населения города, что устранит низкий уровень доверия со стороны населения к процессам КРТ.
Ведущий юрист Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Мария Митяшина, вхожая в рабочие группы по комплексному развитию территорий и приаэродромным территориям, созданным на базе Союза строителей Новосибирской области, в рамках своего доклада представила результаты анализа действующего законодательства в области комплексного развития территорий.
При обсуждении вопроса о развитии инфраструктуры в рамках КРТ, Мария Митяшина акцентировала необходимость внесения изменений в требования к программам комплексного развития транспортной, социальной и коммунальной инфраструктур. Предложено решение - установить возможность внесения изменений в соответствующие программы для реализации проектов КРТ на основании утвержденной в соответствии с принятым решением о КРТ документации по планировке территории.
Мария Митяшина рассказала об ограничениях использования земельных участков для строительства объектов инфраструктуры, которые могут парализовать строительство объектов инфраструктуры на соответствующей территории. Например, был затронут дискуссионный вопрос о невозможности изъятия в целях КРТ жилой застройки земельных участков, с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами.
Необходимость включения территорий ИЖС, на которых нет аварийных многоквартирных домов в решение о КРТ поддержали и новосибирские застройщики: "И застройщики готовы работать, и город готов, но нет механизма законодательного. Закон больше для Москвы и тех регионов, где частного сектора не так много, а мы немножко отличаемся", — заметила руководитель подразделения правовой поддержки ООО "Брусника. Сибакадемстрой" Ирина Головкина, которая также является активным членом рабочих групп по КРТ и ПАТ Союза строителей Новосибирской области.
Ведущий юрист АСОНО отдельно остановилась на проблемах отсутствия специальных положений для территорий, подлежащих комплексному развитию, в отношении зон с особыми условиями использования территории. Например, в отношении приаэродромных территорий, установление которых может заблокировать не только строительство инфраструктуры, но и реализацию проекта КРТ в целом.
Также было сообщено об отсутствии специального правового регулирования для территорий, подлежащих комплексному развитию, в отношении объектов культурного наследия. В качестве возможного решения данных проблем было высказано предложение об установлении приоритета решения о КРТ и предоставлении полномочий субъекту РФ принимать решение о возможности создания объектов инфраструктуры на определенных участках, в отношении которых установлены ограничения использования.
Подводя итог выступления, Мария Митяшина выразила мнение, что для трансформации законодательного института КРТ в эффективный практический механизм благоустройства территорий необходима прозрачность каждого инвестиционного проекта с точки зрения отсутствия барьеров для его реализации и затрат на создание транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры соответствующей территории.
В рамках конференции Новосибирские застройщики озвучили предложения по внесению изменений в законодательство, которые, по их мнению, помогут развивать застроенные территории в Новосибирске. Например, необходимо узаконить принцип учета мнения большинства собственников на участках, определенных для комплексного развития. Еще одно предложение касалось оценки объектов недвижимости, которые находятся в собственности и входят в зону КРТ - по мнению девелоперов, требуется законодательный механизм, позволяющий оценивать дома для изъятия под цели КРТ без согласия собственников. Также участники, среди прочего, подняли вопрос денежной компенсации при переносе инженерных сетей и коммуникаций, что особенно характерно для старых районов города или для территорий комплексного развития нежилой застройки, на текущий момент осуществляемое за счет средств застройщика.
По итогам конференции проблемы, касающиеся всех регионов, планируется обобщить, а конкретные предложения по изменению законодательства направить на федеральный уровень.