18 апреля состоялось Расширенное заседание Комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства, дорожного комплекса на тему «Формирование тарифа по обслуживанию и содержанию многоквартирных домов».

Во вступительном слове председатель комиссии, руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ в Сибирском федеральном округе, президент Союза строителей Новосибирской области Максим Федорченко обратил внимание на важность обсуждаемой темы, среди прочего, подчеркнув острую необходимость поиска и соблюдения баланса между ценой и качеством оказываемых гражданам услуг по эксплуатации МКД.

Эксперт комиссии Владимир Ермола указал на высокий разброс тарифов на обслуживание однотипных домов, которые варьируются в диапазоне от 13 до 30 рублей за квадратный метр – при схожем наборе минимально-необходимых услуг. Он высказался о необходимости налаживания конструктивного диалога с собственниками - с целью исключить занижение тарифов, следствием которого объективно становится хроническое недофинансирование работ по текущему ремонту с постепенным ухудшением технического состояния зданий.

Заместитель министра ЖКХ и энергетики Новосибирской области Сергей Глебов напомнил, что тарифы на содержание МКД нужно формировать на основе реальных расходов на указанные цели, с учетом фактического состояния конструкций дома, его инженерных систем и т. п.

В то же время тарифы в обязательном порядке должны утверждаться общими собраниями собственников, которые, во-первых, всегда хотят платить как можно меньше, а получать как можно больше, а во-вторых, зачастую в принципе пренебрегают своей обязанностью проводить указанные собрания и принимать соответствующие решения.

В этих условиях упорядочить и упростить работу по установлению тарифов могло бы внесение в договоры по управлению МКД пункта о периодической индексации тарифов управляющей компанией – с учетом показателей инфляции за соответствующий период. Этот пункт должен автоматически действовать в случаях, когда к обозначенному сроку общее собрание собственников не проведено, и/или тарифы на нем не утверждены.

Второй вариант основан на том, что, по Жилищному кодексу, тарифы в отсутствие легитимных решений собственников вправе устанавливать муниципалитет.

С 1 февраля 2024 года в Новосибирске постановлением мэрии от 30.01.2024 № 521 установлены размеры платы за содержание жилого помещения в домах, где собственники на общих собраниях не принимали решений об установлении размера этой платы. Сергей Глебов привел пример: согласно постановлению, для благоустроенного дома без лифта и без мусоропровода с внутридомовыми газовыми сетями указанный тариф составляет 24 р. 14 коп. за квадратный метр общей площади. Если есть лифт и мусоропровод, тариф составит 32 рубля.

Как подчеркнул Сергей Глебов, несмотря на наличие некоторой дифференциации, тарифы в постановлении являются весьма усредненными, не учитывающими специфику очень многих домов. Тем не менее, они могут сыграть роль «минимальной базы», ниже которой опускаться нельзя.

Сергей Глебов внес предложение внести поправку в ст. 156 Жилищного кодекса, четко устанавливающую: размер платы за содержание жилого помещения, принимаемый на Общем собрании собственников МКД, не может быть ниже платы, установленной органами муниципального самоуправления.

В противном случае, по его опыту, общие собрания собственников в своем стремлении сэкономить нередко опускают тарифы ниже муниципальных на 30 и даже 40 процентов, в результате чего УК попросту отказываются от работы с их домами. Примечательно, что для собственников такой ход событий не несет ничего хорошего. Дома «зависают» на некоторое время без управления, муниципалитет вынужден поводить конкурсные процедуры, чтобы все-таки найти УК для «ушедшего в свободное плавание» дома, а тарифы в итоге только повышаются.

Начальник Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска Дмитрий Перязев поддержал предложение Сергея Глебова, добавив, что для его реализации обязательно должны быть отрегулированы перечни услуг, минимально-необходимых для домов с различными типами благоустройства. Уполномоченным регулятором департаментом должны быть зафиксированы и перечни, и их стоимость (тарифы).

В этом случае взаимодействие собственников с УК упорядочится, станет гармоничнее, и в Новосибирске меньше станет домов без управления. Несмотря на то, что по сравнению с показателями 5-, 6-летней давности, когда среднегодовая численность «неуправляемых» МКД достигала 250 шт., сегодня проблема отчасти поутихла (данный показатель снизился до 150), ее актуальность все равно сохраняется.

Как подчеркнул Дмитрий Перязев, мэрия не имеет возможности субсидировать содержание многих из домов «без управления», и поэтому регресс их технического состояния вполне способен принимать угрожающие черты.

Руководитель Департамента по тарифам Новосибирской области Гарей Асмодьяров напомнил, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Существуют также Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт общего имущества, и Приказ Госстроя РФ от 9 декабря 1999 г. № 139 «Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда» (в соответствии с письмом Минстроя России от 23 декабря 2015 г. № 43944-ОГ/04 данный приказ носит рекомендательный характер, и может быть использован в качестве основы для разработки систем нормирования труда, устанавливаемых в организациях.).

Опираясь на эти документы (во многом устаревшие, но других нет), Департамент по тарифам по просьбе Общественной палаты проанализировал формирование соответствующего тарифа на типовом 9-этажном четырехподъездном доме на 144 квартиры общей площадью 11 тыс. кв. метров (включая жилые помещения - 10 тыс. кв. м), расположенном на земельном участке 4400 кв. метров, с лифтами, мусоропроводом и контейнерной площадкой.

Гарей Асмодьяров оговорился, что тарифообразование «на содержание и ремонт» должно учитывать три важных группы работ: работы для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, балок, ригелей и пр.), работы для надлежащего содержания систем инженерно-технического обеспечения, работы по содержанию иного общего имущества в МКД.

При этом, как показал анализ, по блоку содержания несущих конструкций вообще отсутствует какое-либо нормирование (кто, с какой периодичностью, по какой методике должен это делать –абсолютно неясно).

Не всё регламентировано и в части содержания иного общества имущества (в частности, это касается некоторых работ по очистке от снега, и т.п.).

С инженерными системами ситуация более определенная, но тоже есть пробелы.

В итоге, без учета всех этих важных, но остающихся «за пределами регламентов» работ тариф на содержание общего имущества (без текущего ремонта!) упомянутой выше типовой девятиэтажки составил 26 рублей 79 копеек с квадратного метра.

Гарей Асмодьяров уверен: утвержденный перечень работ по содержанию и ремонту ОИ МКД необходимо расширить (в частности, внеся в него содержание несущих конструкций). Кроме того, глава Департамента по тарифам предложил поощрять рачительных собственников, не скупящихся на содержание общедомового имущества в хорошем состоянии – например, посредством предоставления грантов на дополнительные работы по капремонту, и т. п.

Это будет экономически обоснованный шаг: ведь если дом поддерживают в хорошем состоянии, расходы на капремонт из Фонда модернизации ЖКХ уменьшаются. Для придания системности данной работе предлагается ввести соответствующую систему рейтингования МКД.

Также Гарей Асмодьяров внес предложение ограничить срок действия тарифов тремя годами.

Заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Дарья Дерябина напомнила: регуляторные рамки, в которых работает инспекция, на сегодня определены Жилищным кодексом РФ, где зафиксировано, что тариф устанавливается на один год с учетом предложений УК, и постановлением Правительства от 13 августа 2006 года № 491, определяющим, в каких случаях тарифы устанавливает муниципалитет.

Как показала практика проверок ГЖИ, новосибирские компании уже пользуются индексами-дефляторами при установлении тарифов (договорные отношения это позволяют; при возникновении судебных споров суды принимают сторону УК – если повышение тарифов управляющей компанией не превысило индексы-дефляторы). Дарья Дерябина поддержала идею об установлении минимального тарифа, ниже которого опускаться нельзя в любом случае. Но пока муниципальные тарифы не узаконены в таком статусе, управляющим компаниям, которые пытаются не позволить собственникам опуститься ниже этих тарифов, будут выдаваться санкционные предписания: ведь ГЖИ действует в рамках действующего законодательства.

Исполнительный директор Ассоциации управляющих компаний «Новое качество» Игорь Владимиров (Москва) сообщил, что в настоящее время на федеральном уровне изучаются перспективы реформирования системы управления многоквартирными домами. В частности, Комитетом по строительству и ЖКХ Госдумы РФ совместно с Ассоциацией «Новое качество» проводится сравнительный анализ сохранения лицензирования для УК (с возможным ужесточением его условий) и перехода на систему обязательного саморегулирования. Сравнение ведется с точки зрения эффективности контроля, обеспечения нужного уровня ответственности УК и т. п.

В течение мая уже может быть принято принципиальное решение по этому вопросу.

Максим Федорченко предположил, что в случае перехода отрасли на обязательное саморегулирование системе СРО можно было бы передать полномочия по нормированию тех направлений, где сейчас сохраняются пробелы (в частности, это касается регламентирования содержания несущих конструкций, и т.п.).

Владимир Ермола призвал на федеральном уровне законодательно конкретизировать обязанности и повысить ответственность собственников, чтобы их конфликты с УК не становились «игрой в одни ворота», где проигравшей стороной заведомо назначается УК.

Председатель ТСЖ «Родники 3» Владислав Орищенко предложил ввести обязательство для председателей ТСЖ, или председателей правления ТСЖ, либо Совета дома – наравне с директорами управляющих компаний сдавать квалификационный экзамен. Это заставит упомянутых людей глубже погрузиться в технические проблемы и поможет им на профессиональном уровне понять обоснованность тех, на первый взгляд, «высоких» тарифов, которые им якобы «навязывает» УК.

Также Владислав Орищенко предложил разграничить в нормативных актах понятия «поддерживающий ремонт» и «текущий ремонт» (поддерживающий ремонт, в его понимании, объединит более мелкие и дешевые работы, текущий – более масштабные и дорогостоящие).

Руководитель ООО «УК ЖКХ-ПАРТНЕР» Евгений Пономарев обозначил ряд существенных проблем, ранее не упомянутых в ходе заседания, но сохраняющих остроту для УК.

В частности, он посетовал на несправедливые санкции со стороны Государственной жилищной инспекции – за неактуальность реестра собственников (коллизия в том, что у УК нет полномочий и инструментов, чтобы обязать собственников передавать актуальную информацию из ЕГРН в УК, и доступа к базе Росреестра – тоже нет). Пожаловался на хронические неплатежи, особенно от жильцов многих муниципальных квартир.

Еще одна проблема – исключение из работ по капремонту ремонт стояков отопления и водоснабжения. Теперь необходимые работы приходится включать в текущий ремонт, из-за чего его стоимость растет, будоража собственников.

Общая беда – дефицит кадров, который нарастает, а молодежь привлечь трудно, так как дать молодым нормальную зарплату управляющая компания, будучи ограничена тарифами - не в состоянии.

Эксперт комиссии, директор Новосибирского архитектурно-строительного колледжа Сергей Аверьяскин высказал убежденность, что тарифы на набор жизненно важных услуг, обеспечивающих безопасность зданий, надежность функционирования их инженерных систем, должны на 100% устанавливаться и регулироваться государством, и собственники вообще не должны вмешиваться в этот процесс.

Руководитель УК «Регион» Алексей Марченко посетовал на манипуляции со стороны жильцов-собственников, вводящих в заблуждение ГЖИ необоснованными жалобами на «невыполнение обязательных требований».

Максим Федорченко назвал «формальной» позицию ГЖИ, которая наказывает УК за якобы «завышенные», а по факту приведенные к разумному экономическому балансу тарифы – потому что в итоге такая политика приводит к ухудшению состояния жилфонда, а значит, по сути, не идет на пользу гражданам (чьи интересы должна защищать ГЖИ), а наоборот, вредит. Он предложил обратиться за дополнительными разъяснениями по этому вопросу в федеральные органы (Министерство строительства и ЖКХ и т. д.).

Владимир Ермола призвал понять ГЖИ, над которой, в свою очередь, строго «приглядывает» прокуратура». Такова специфика действующего законодательства, которое, по мнению Владимира Ермолы, нуждается в корректировке (в частности, это касается Жилищного кодекса).

В ходе заседания комиссии также прозвучали предложения узаконить схему, при которой, в случае непринятия собственниками решения о тарифе в установленные сроки, УК автоматически устанавливает муниципальный тариф.

Также предложено дифференцировать тарифы в зависимости от типа жилья, степени износа дома.

Еще одна инициатива - возродить Координационный совет по ЖКХ в Новосибирской области.

Важное предложение – регламентировать акты осмотра, чтобы они становились законным основанием для проведения и оплаты определенных видов работ.