30 июля состоялся онлайн-вебинар для строителей по актуальным вопросам комплексного развития территорий (КРТ): основных изменениях законодательства в сфере строительства и вопросах практической реализации проектов КРТ.

Модератором вебинара выступил президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Спикерами выступили координатор НОСТРОЙ по СФО, Президент Союза строителей Новосибирской области Максим Федорченко, исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, председатель Комиссии по рассмотрению предложений в сфере подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, строительства объектов инфраструктуры Экспертной группы по направлению «Градостроительная деятельность» плана «Трансформация делового климата» (ТДК) Дмитрий Тимофеев, референт Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Сидоркин, Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь.

Как отметил глава НОСТРОЙ, вступивший в силу Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ, направленный на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья, призван обеспечить формирование земельных участков на территории муниципалитетов. Чтобы эта новелла заработала в полном объеме, необходимо принять изменения в законодательстве на федеральном уровне и соответствующие региональные нормативно-правовые документы.

Антон Глушков сообщил, что в рамках недавнего конкурса «Строймастер» в Сибирском федеральном округе (ссылка на новость) с участием руководителей профильных ведомств сибирских регионов состоялось обсуждение новелл в законодательстве в сфере КРТ и практик реализации проектов в этой сфере.

 
Антон Глушков

Механизмы повышения инвестиционной привлекательности и эффективности проектов КРТ в регионах в своем докладе обозначил Максим Федорченко. Координатор по СФО привел аналитические выкладки о земельных участках, вовлекаемых в жилищное строительство в масштабах России, показывающие: КРТ сегодня является базовым ресурсом для развития жилищного строительства и достижения целей нацпроектов в этой сфере. При этом, расселение и снос устаревшего капитального многоквартирного жилья (например, «хрущевок») в рамках реновации, успешно практикуемые в Москве, еще долго будут неприменимы в большинстве регионов.

Максим Федорченко привел затраты застройщиков на расселение стандартных старых пятиэтажек в Новосибирске, показывающие, что расселение домов типовых серий за счет инвесторов нерентабельно в регионах. Наиболее перспективным представляется расселение «бараков», реновация промзон и внутригородских районов ИЖС». Поэтому необходимо дополнить законодательство возможностью комплексного развития территорий, занятых индивидуальным жильем, а также обеспечить возможность принятия решений по КРТ для территорий «смешанной» застройки (промзоны, ИЖС, бараки). Координатор НОСТРОЙ уточнил, что ранее эффективные механизмы развития уже действовали, но были отменены и утрачены с вводом 494-ФЗ («закона о КРТ»). «В связи с тем, что 494-ФЗ не предусмотрел переходного периода, необходимо скорейшее формирование региональной нормативной базы, которая позволит возобновить расселение аварийного жилья через механизм развития территорий», - подчеркнул Максим Федорченко.

 
Максим Федорченко

Кроме того, необходимо усовершенствовать нормативную базу КРТ, чтобы сделать проекты КРТ привлекательными для частного инвестора. Предлагается: закрепить в ГрК РФ порядок определения объема строительства у застройщика, подлежащего указанию в решении о КРТ, в целях проведения торгов, снизить или отменить требования к опыту для мелких и средних застройщиков; прямо закрепить обязанность уполномоченных органов МСУ обеспечить внесение изменений в генплан, ПЗЗ, необходимых для реализации решения о КРТ; закрепить исключительно судебный порядок расторжения договора о КРТ по инициативе уполномоченного органа.

Максим Федорченко привел сводные данные о ситуации с подготовкой региональной нормативной базы для реализации механизмов КРТ (в Сибирском федеральном округе и в целом по стране); как выяснилось, в большинстве регионов значительная часть этой работы еще впереди. Также спикер обозначил, что в ходе реализации проектов КРТ необходимо добиваться именно комплексного, гармоничного, полноценного развития территорий. Для этого он, в частности, рекомендовал не рассматривать как «административный барьер» механизм контроля архитектурно-градостроительного облика объектов (АГО) со стороны местной власти, и по возможности сохранить этот инструмент воздействия на застройщиков в руках региональных органов архитектуры.   

О новеллах Федерального закона от 01.07.2021 № 276-ФЗ, связанных с изменениями порядка выдачи технических условий и присоединения к сетям, рассказал Дмитрий Тимофеев. Спикер обозначил преимущества принятых изменений, а также обратил внимание участников вебинара на те моменты, которые необходимо проработать за счет принятия подзаконных актов.

Дмитрий Тимофеев

По словам Дмитрия Тимофеева, 276-й закон позволил закрепить в правовом поле застройщикам возможность договариваться с ресурсоснабжающими организациями о возможности осуществления оплаты технологического присоединения не сразу всего жилого микрорайона или комплекса, а по этапам, по мере выхода на этап строительства каждой отдельной очереди; возможности выносить сети своими силами, и многое другое.

С точки зрения Виктора Прядеина, для обеспечения эффективного комплексного развития территории не менее важен Федеральный закон № 275-ФЗ от 01.07.2021, в котором предусмотрен единый перечень мероприятий по строительству, состоящий из 5 этапов реализации проектов (соответствующее изменение внесено в ГрК РФ), и исчерпывающий перечень документов, необходимых для выполнения мероприятий, предусмотренных ГрК РФ (перечень должен быть определен постановлением Правительства РФ). 

 
Александр Сидоркин и Виктор Прядеин

Виктор Прядеин отметил, что до внесения изменений субъекты РФ и муниципалитеты зачастую устанавливали свои административные процедуры, не урегулированные федеральным законодательством; среди них - согласование архитектурно-градостроительного облика; заключение о соответствии проектной документации сводному плану коммуникаций; получение ордера на земляные работы, и другие. В результате правовое регулирование стройки в регионах было непредсказуемым. Новым законом исключено право субъектов РФ и муниципалитетов по установлению «региональных» («местных») процедур, запрещено требовать от застройщиков получения разрешений, заключений, согласований, не предусмотренных ГрК РФ. При этом, «региональные» процедуры могут продолжать применяться в субъектах РФ до 1 сентября 2022 года, если это предусмотрено региональным нормативным актом.

Также новым законом в Градкодексе закреплено понятие «Рабочая документация», которое сформулировано следующим образом: «Рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта…». Установлено, что рабочая документация разрабатывается на основании проектной; подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно. Правительством РФ могут устанавливаться отдельные требования к составу и содержанию рабочей документации. Законом также определяется перечень случаев, при которых изменения в рабочую документацию могут вноситься без синхронных изменений в проектную документацию.

Еще одна новелла 275-ФЗ - трансформация института экономически эффективной проектной документации повторного использования в институт типовой проектной документации. Виктор Прядеин также сообщил, что изменениями ограничены полномочия государственного регистратора прав при кадастровом учете (регистрации прав) в отношении построенных объектов, благодаря чему устранено дублирование полномочий, снижены риски приостановки кадастрового учета (госрегистрации прав).

О новом порядке установления приаэродромных территорий в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2021 №191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассказал Александр Сидоркин. Он напомнил: новым законом разрешено устанавливать приаэродромные территории в «усеченном» составе без седьмой подзоны. Обязанность утверждать методику определения границ седьмой подзоны возложена на Роспотребнадзор. Последствия отсутствия упомянутой методики весьма серьезны. В частности, по этой причине проектные организации по-разному определяли границы седьмой подзоны одного и того же аэродрома. Это создавало риски ограничения строительства на больших территориях. Субъекты РФ, со своей стороны, отказывали федеральным органам (Росавиация) в согласовании проектов приаэродромных территорий. Принятие методики позволит устанавливать седьмые подзоны единообразно и прозрачно, сократить площади городов, «накрываемые» седьмой подзоной, и избежать рисков блокировки градостроительной деятельности на таких площадях.

По сведениям Александра Сидоркина, Федеральным законом от 11.06.2021 №191-ФЗ определены объекты, к которым не применяются ограничения в седьмой подзоне приаэродромной территории, что позволяет снять риски сноса объектов, уже существующих к моменту установления седьмой подзоны, а также риски невозможности завершения строительства объектов в границах 7-й подзоны.

Александр Сидоркин и Виктор Прядеин

Вместе с тем, эксперт указал на ряд обновленных положений нового закона о ПАТ. Во-первых, до установления ограничений на использование ЗУ в 7-й подзоне потребуется получение санитарно-эпидемиологического заключения для строительства; во-вторых, новый закон, введя правило об «амнистии» для существующих объектов в седьмой подзоне, ограничил ее применение: она допускается только для случаев, когда седьмая подзона устанавливается в отношении действующего аэродрома (а не строящегося); и когда седьмая подзона устанавливается отдельно от остальных подзон (а не в составе приаэродромной территории в целом). Кроме того, новый закон не устанавливает порядка приведения уже установленных седьмых подзон ПАТ в соответствие с методикой, которая будет утверждена Роспотребнадзором.

Александр Сидоркин озвучил предложения НОСТРОЙ, разработанные с целью преодоления «проблем 7-й подзоны». Среди них – закрепление приоритета интересов городского развития над интересами развития аэродромов, наделение субъектов РФ правом самостоятельно готовить проекты 7-й подзоны и утверждать такую подзону отдельно от других подзон ПАТ, определение исчерпывающего перечня объектов, строительство которых запрещается в границах 7-й подзоны, принятие типовых форм решения об установлении ПАТ, актуализация норм в сторону смягчения требований по шуму с учетом возможности провести мероприятия по шумозащите, и т. д. НОСТРОЙ также сформулировал предложения для остальных подзон. В частности, для 3-й подзоны (ПВП) предлагается вернуться к прежнему порядку установления полос воздушных подходов без установления внешних границ в виде окружности, нормативно закрепить критерии объектов, влияющих на безопасность полетов; для 6-й подзоны определить критерии объектов, способствующие массовому скоплению птиц и т.д.

Также спикер остановился на проекте ФЗ № 1207293-7 об упрощении ввода в эксплуатацию объектов, строящихся в границах ПАТ. Законопроектом, в частности, предлагается распространить возможность упрощенного ввода в эксплуатацию на объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 января 2022 года. Такой порядок предлагается применять до 1 января 2026 года. По информации Александра Сидоркина, законопроект, внесенный в Госдуму 5 июля, касается большого количества строящихся объектов, его принятие предотвратит задержки ввода в эксплуатацию жилья, а также объектов образования и здравоохранения.

«Мне кажется, среди названых предложений по решению проблем с ограничениями на приаэродромных территориях не прозвучало одно, очень простое: вообще отменить 5, 6 и 7-ю подзоны, - прокомментировал выступление Александра Сидоркина координатор НОСТРОЙ в СФО, руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко. - Честно говоря, вообще непонятно, откуда они взялись. Не было ведь ни особых претензий со стороны Роспотребнадора, ни претензий со стороны авиаторов (а надо понимать, что для них установление упомянутых подзон – тоже обуза, лишняя работа). Нужно разобраться внимательнее: может быть, достаточно ограничиться только санитарно-эпидемиологическими подзонами, а упомянутые три не нужны?».

 
Максим Федорченко

Виктор Прядеин поддержал направление мысли Максима Федорченко: всем будет удобнее и эффективнее работать, если не искать лишние сложности. Он привел свой пример: ни к чему выстраивать сложные, избыточные схемы контроля высоты строящихся зданий в зонах ПАТ, где действует верхняя отметка ограничений на уровне 342 метра. «Коллеги, 342 метра - это ж небоскреб страшенный; то, что мы в принципе с вами строим и собираемся построить на «спорных» участках, как правило, и до 90 метров не дотягивает», - пояснил исполнительный директор НОСТРОЙ.

Максим Галь подробно проинформировал участников встречи о работе по подготовке подзаконных актов, регулирующих КРТ (в том числе касающиеся регулирования процессов изъятия земель для целей КРТ), а также рассказал о разработке нормативной правовой базы в регионах и том, как эту работу отслеживает Минстрой.

Максим Галь

Все выступающие ответили на вопросы представителей строительного сообщества, которые были заданы в ходе вебинара. Виктор Прядеин в заключение поблагодарил всех, кто принял участие в мероприятии, и выразил надежду, что рассмотренные темы позволят в дальнейшем строителям и субъектам эффективно выполнить задачи по реализации проектов КРТ.

Полный текст новости размещен в августовском выпуске газеты "Строительные ведомости".