20 мая в Общественной палате Российской Федерации экспертным советом по детенизации (обелению) экономики при Комитете Государственной думы по экономической политике совместно с Комиссией Общественной Палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам был проведен круглый стол на тему «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития».
Модератором мероприятия выступил Артем Юрьевич Кирьянов, заместитель председателя Комитета Госдумы по экономической политике. Основной темой круглого стола, собравшего более 200 участников, стало обсуждение тенденций и перспектив развития строительного рынка и жилищного строительства, а также ключевой вопрос – за счет чего растет стоимость квадратного метра жилья и является ли причиной этому рост цен на строительные материалы.
Артем Кирьянов отметил, что нынешние темпы в отрасли беспрецедентны и несравнимы даже с лучшими годами Советского Союза, потому очень важно держать эти темпы под контролем. Заседание, по его словам, призвано разобраться в деталях, начать процесс анализа рисков и угроз в строительстве жилья, а также вопросов ценообразования и использования строительных материалов.
С приветственным словом к участникам также обратился заместитель секретаря Общественной палаты Российской Федерации Владислав Валерьевич Гриб.
Вице-президент Российского Союза строителей, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу, Президент Регионального отраслевого объединения работодателей «Союз строителей Новосибирской области» Максим Федорченко, выступая на круглом столе, отметил, что многие регионы СФО занимают ведущие позиции в стране по объемам строящегося жилья. Это делает ситуацию на рынке СФО отражением общих проблем и тенденций, характерных для всей строительной отрасли России. Так, большинство регионов округа демонстрируют хорошую динамику, особенно в последние месяцы. Строительство, с его кумулятивным эффектом, является одним из драйверов современной экономики как всей России, так и Сибири в частности. Основные причины роста в строительной отрасли, по словам Максима Владиславовича – это инфраструктурные проекты и жилищное строительство, которое составляет более половины всех объемов строительства. «В прошлом году многие регионы показали рекордные объемы ввода жилья. Например, Новосибирская область впервые сдала более одного квадратного метра на одного жителя. Это свидетельствует о переходе к выполнению целевых параметров, установленных в нацпроекте», – отметил докладчик.
Он также отметил значительный задел, сформированный в виде полученных разрешений на строительство (РнС). «Однако этот задел уже начал сокращаться, и причины будут рассмотрены позже. Строительство – это достаточно инерционная отрасль, проекты в ней длинные по времени, и основной объем ввода по существующим проектам приходится на 2025 и 2026 годы.
В настоящее время почти все жилье строится в рамках механизма проектного финансирования. Если раньше строительные проекты финансировались за счет средств граждан, то теперь они реализуются на банковские кредиты. Деньги граждан служат компенсацией банкам и снижают стоимость кредита для застройщиков. Банки выделили 780 млрд рублей в качестве кредитных линий застройщикам, и 333 млрд рублей уже привлечено от граждан, что позволяет держать средневзвешенную ставку на уровне около 5% годовых», – рассказал М.В. Федорченко.
Говоря о ценах на строящееся жилье, докладчик подчеркнул, что в этом контексте часто упоминают рост цен на строительные материалы. При этом, по его словам, в прошлом году действительно наблюдался значительный рост цен на материалы, однако сейчас можно говорить о периоде разнонаправленной волатильности в ценах. По данным Росстата, за последний год цены на строящееся жилье выросли примерно на 20%, а на вторичное жилье – на 15%. Колоссального разрыва между этими показателями нет.
Максим Федорченко отметил, что причины роста стоимости жилья можно объяснить не только смещением спроса в сторону новостроек, но и увеличением интереса потребителей к более качественному жилью класса «комфорт». Естественно, что жилье в комплексах с современными входными группами, геопластикой во дворах и качественным благоустройством стоит дороже.
Одним из основных драйверов спроса на жилье Максим Федорченко назвал ипотеку, что объясняет тот факт, что спрос на вторичное жилье практически рухнул. «Рыночная ставка по ипотеке составляет почти 17%, что удваивает стоимость квартиры за 5 лет и утраивает за 10. С отменой льготной ипотеки спрос на новостройки также значительно сократится. Таких средств, какие ЦБ хочет получать с граждан за кредиты, у людей просто нет», – рассказал он.
Тем не менее, М.В. Федорченко отметил повышение качества ипотечных кредитов: средняя задолженность по ипотеке крайне мала и ежегодно снижается, как в СФО, так и по всей России. Поэтому разговоры об ипотечном пузыре являются мифом.
«Существует мнение о «затоваривании» рынка жилья и якобы большом количестве непроданных квартир, но цифры этого не подтверждают. В середине 2022 года произошло явление, когда количество непроданных квартир превысило количество проданных. Эта ситуация совершенно нормальна для еще не построенных жилых комплексов, сдача которых намечена на 2025-2026 годы. Продажа слишком большого количества квартир на стадии котлована создает нездоровую ситуацию дефицита жилья на рынке. В последние месяцы наблюдается рост кривой проданных квартир. Это связано с резким сокращением вывода новых проектов на рынок из-за остановки выдачи разрешений на строительство (РнС) в большинстве регионов. Разрешения не выдаются из-за особого внимания генеральной прокуратуры к отсутствию обеспечения новых проектов социальными объектами. Это серьезная проблема, требующая срочного решения».
Основные вызовы, как отметил вице-президент РСС, сейчас включают грядущее обрушение спроса, нарушение баланса финансирования в уже начатых проектах, остановку выдачи РнС, а также проблемы с рабочими-мигрантами, что может затянуть сроки сдачи жилья, особенно в части отделки и благоустройства. В этой связи он предложил следующие меры для решения текущих проблем в строительной отрасли:
- Предусмотреть механизмы поддержки для проектов: Обеспечить поддержку проектов, по которым уже ведется проектное финансирование.
- Синхронизировать льготные программы приобретения жилья: Соотнести льготные программы с планируемыми в регионах темпами строительства.
- Сформировать адресные планы строительства социальных объектов: Разработать в регионах планы строительства недостающих социальных объектов с конкретными сроками на ближайшие 5-10 лет. Выдача разрешений на строительство жилья должна зависеть от наличия таких объектов в данных программах.
- Вести застройку больших участков через механизм КРТ: Осуществлять застройку больших участков только через механизм Комплексного Развития Территорий (КРТ), изначально распределяя обязанности по строительству социальных объектов между инвестором и публично-правовым образованием.
- Единый механизм сбора средств на строительство социальных объектов: В случае застройки отдельных участков предусмотреть единый механизм сбора средств на строительство социальных объектов с владельцев земельных участков, которые планируют строительство жилья на этих участках.
С основным докладом по теме мероприятия выступил Евгений Высоцкий, исполнительный директор Аналитической компания «СМ Про». Он представил исследование роста стоимости жилья, а также его причины и предложения по решению этой проблемы.
«Когда исследование было завершено, вышел указ о национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года. В этом указе установлены новые целевые показатели для национальной цели "Комфортная и безопасная среда для жизни", и подчеркнута необходимость повышения доступности жилья на первичном рынке. Повышение доступности жилья - это не просто лозунг, а задача, имеющая количественную оценку. Согласно приложению 10 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 17 июля 2019 года № 915, уровень доступности жилья определяется как доля населения, чей ежемесячный доход превышает минимальный доход, необходимый для приобретения жилья. Чем выше средняя стоимость жилья, тем выше должен быть минимальный доход, а значит, тем меньше доля населения, способного приобрести жилье. Таким образом, доступность жилья уменьшается», – рассказал Е.В. Высоцкий.
Говоря о динамике цен на жилье, докладчик отметил, что к концу 2023 года разница в ценах на первичном и вторичном рынке жилья достигла 44%, что свидетельствует о явных перекосах на рынке и усилении влияния различных факторов.
Исследование причин такого роста и факторов, влияющих на стоимость жилья на первичном рынке, состояло из пяти последовательных этапов. Анализ показывает, что период сдержанного роста цен с 2014 по 2018 годы сменился периодом ценового ралли, и в 2020 году стоимость жилья выросла более чем в 2,2 раза. Первая версия, объясняющая это ростом цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы, оказалась неверной, так как цены на материалы выросли только в полтора раза, а не в два. Таким образом, рост цен на жилье не связан с удорожанием строительных материалов.
«Существует группа прочих составляющих, влияющих на цену квадратного метра. Стоимость этих составляющих, не связанных со строительно-монтажными работами и строительными материалами, в России выросла в 3,7 раза или на 52 000 рублей за квадратный метр. В результате рост стоимости жилья связан с затратами, которые напрямую не связаны со строительно-монтажными работами и строительными материалами. Кроме того, в ретроспективе 15 лет наблюдается значительный рост цен на продукцию в газовой отрасли, добыче угля и электроэнергетике, что стало драйвером роста стоимости базовых строительных материалов», - отметил спикер.
Учитывая вышесказанное, Евгений Высоцкий озвучил вывод, что основной причиной роста стоимости квадратного метра жилья в России являются затраты, не связанные со стоимостью строительно-монтажных работ и строительных материалов. По его словам, необходимо тщательно изучить динамику и причины роста каждой статьи затрат в каждом субъекте Российской Федерации, а также вернуть в план статистических наблюдений показатель стоимости жилищного строительства, добавить новые показатели, раскрывающие структуру прочих затрат в цене нового жилищного строительства.
«Если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья на первичном рынке и не будут приняты соответствующие меры, рост цен на жилье продолжится. Это будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ, а также от расходов девелоперов, не связанных со строительством. Продолжение роста цен на жилье еще больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья. В результате это приведет к росту закредитованности населения и сделает ипотечные платежи непосильным бременем», – заключил Е.В. Высоцкий.
Также в рамках круглого стола с докладами выступили С.Ф. Агеев, Заместитель исполнительного директора НОПСМ, А.Н. Акимов, Руководитель направления Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, В.А. Бодренков, Заместитель председателя Общественного совета при ФАС России, В.З. Фадеева, Начальник Управления статистики строительства, инвестиций и жилищно-коммунального хозяйства Росстат, А.А. Курдин, Декан по научной работе экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, и другие спикеры.
Итоги круглого стола подвел Артем Кирьянов. Он поблагодарил выступающих и отметил, что прозвучавшие предложения и замечания являются ценным вкладом в разработку стратегии решения проблем в строительной отрасли. А.Ю. Кирьянов подчеркнул важность дальнейшего взаимодействия между государственными органами, профессиональными сообществами и образовательными учреждениями для реализации предложенных инициатив.