Президент «Союза строителей Новосибирской области» Максим Федорченко принял участие в Расширенном заседании Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей».

Заседание состоялось 5 июня в Новосибирске, его провел председатель РДКС Майис Мамедов. Во встрече также приняли участие заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, министр строительства НСО Алексей Колмаков, заместитель мэра – начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев, представители ПАО «Сбербанк».

Собравшихся поприветствовал Роман Теленчинов. Он констатировал, что «на сегодняшний день ситуация в стройке Новосибирской области неплохая», но определенную озабоченность вызывает 1 июля 2024 года – дата, с которой прекращает действовать часть программ льготной ипотеки.

О некоторых итогах и планах работы строительного комплекса Новосибирской области рассказал Алексей Колмаков.

«Сегодня наша область вовлечена во многие строительные проекты, от реализации национальных жилищных программ до строительства социальных объектов, - указал министр. – По жилищному строительству прошлый год отмечен абсолютным рекордом за всю историю наблюдений: в течение 2023 г. мы ввели более 3 млн квадратных метров жилья. План 2024 года - 2,154 млн. кв. метров, это ниже прошлогоднего достижения, но в условиях заградительной ключевой ставки ЦБ РФ и такая цифра становится непростой задачей».

Тем не менее, как проинформировал министр, по состоянию на 1 июня объем введенного в НСО жилья уже превысил 1 млн квадратных метров, из которых порядка 0,6 млн кв. метров – многоэтажные многоквартирные дома (МКД), остальное – объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и «малоэтажка». Вселяет уверенность стабильное сохранение общего регионального строительного задела жилья (примерно 4,5 - 5 млн кв. метров).

Кроме того, одновременно в работе Минстроя на сегодняшний день находится 179 объектов социальной инфраструктуры - это учреждения образования, медицины, спорта и культуры, жилые дома для различных категорий льготников. «Объем стройки — огромный, как и финансирования. На эти цели в бюджете заложено более 53 млрд рублей, из которых порядка 30 млрд предстоит освоить в 2024 году», - отметил Алексей Колмаков.

Более подробно министр остановился на наиболее животрепещущей проблеме строительства школ. По его словам, в проекте бюджета НСО на 2024-2026 годы предусмотрено финансирование строительства 28 школ. Из них 21 школой занимается региональный Минстрой, 6 школ – на совести концессионеров, и 1 – в зоне ответственности Минсельхоза. «13 школ суммарно на 10900 мест запланировано построить в Новосибирске», - уточнил министр.

В данный момент одновременно находится в работе на разных стадиях 22 образовательных объекта, из которых в 2024 году планируется ввести 6 школ и 2 детских сада («концессионные» школы в эти планы не входят). В новых школах смогут получать образование более 3,5 тысяч учеников.

Кроме того, в конце мая подведомственным Минстрою учреждением - АО «АРЖС НСО» - объявлен конкурс на поиск подрядчика, который займется проектированием и строительством еще одной школы, рассчитанной на 1100 мест. Она расположится на территории микрорайона Клюквенный, где Правительством региона реализуется крупнейший проект КРТ. «Начальная максимальная цена контракта (на строительство школы) – 1,9 млрд рублей», - сообщил Алексей Колмаков.

Алексей Кондратьев сообщил, что с середины прошлого года по настоящий момент новосибирские застройщики заключили с муниципалитетом ряд соглашений, предусматривающих внебюджетные вложения в социальную инфраструктуру суммарно на 2,5 млрд рублей. «Это стало возможным благодаря конструктивной позиции новосибирского строительного комплекса, позиции находящихся в этом зале застройщиков», - подчеркнул вице-мэр.

Для оперативного преодоления дефицита школьных мест на наиболее проблемных территориях, как напомнил Алексей Кондратьев, совместно с Минобразования был определен перечень из 17 школ, строительство которых является первоочередной, «горящей» задачей. Часть из них застройщики в целях ускорения процесса начнут строить за свой счет, но в дальнейшем все эти объекты планируется выкупить за счет бюджетных средств.

Специалист Аналитического управления ПАО «Сбербанк» Артем Моргунов представил в своем докладе обзор макроэкономических тенденций и некоторых особенностей рынка жилой недвижимости России и Сибири.

Аналитик отметил рост цен на первичном рынке, который увеличился в среднем по России с января 2021 по апрель 2024 почти в два раза. Москва – редкий случай – по этому показателю отстала от остальной страны, но это отставание легко объясняется эффектом высокой базы, ведь в столице уже давно очень высокие цены.

До конца 2024 года Артем Моргунов прогнозирует стабилизацию цен, после чего возможен новый рост.

Артем Моргунов рассказал, что с 2019 по 2023 год средняя сумма ипотечного кредита на российском рынке новостроек выросла с 2,5 млн рублей до почти 6 млн рублей. «При этом, несмотря на увеличение размера ипотечного кредита на первичном рынке за последние пять лет более чем вдвое, аннуитетный платеж за аналогичный период вырос не так значительно, всего на 40%; эта стало возможным благодаря увеличению срока кредита и относительно низким средним процентным ставкам, поддерживаемым на первичном рынке», - добавил аналитик.

В заключение Артем Моргунов коснулся ситуации в Новосибирской области. По его сведениям, основанным на данных ЦБ РФ и ДОМ.РФ, Новосибирская область занимает 7-ю строчку в списке регионов РФ по объёму текущего строительства; 73% текущего строительства осуществляется в столице региона. Ипотека остается главным драйвером продаж и в столице Сибирского федерального округа. За 2023 год число выданных кредитов под залог ДДУ в регионе выросло на 74% по сравнению с предыдущим годом.

Объем текущего строительства в Новосибирской области по состоянию на апрель 2024 составляет 3,6 млн. кв. метров, что на 4% выше аналогичного периода прошлого года. В регионе топ-5 застройщиков («Расцветай», «Брусника», «КПД-Газстрой», «Энергомонтаж» и «Первый строительный фонд») контролируют 37% объёмов текущего строительства, что ниже среднего значения по другим крупным региональным рынкам (45%) – это говорит о низкой степени монополизации и более высокой конкуренции на новосибирском рынке. В 2023 году объём стартов жилищных проектов в НСО был ниже объёмов ввода. По итогам четырех месяцев 2024 г. объём стартов новых проектов в регионе снизился на 20% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года.       

Максим Федорченко попросил Артема Моргунова уточнить, какова доля льготной ипотеки (которая большей частью «отомрет» с 1 июля 2024 г.) в общем объеме ипотечного кредитования.

«Льготная ипотека под 8 процентов годовых составляет 35% от общей выдачи ипотечных кредитов в среднем по России; в большинстве регионов пропорция схожая, - сообщил Артем Моргунов. – Это, конечно, ощутимая потеря. Но вместе с тем, у нас во многом сохранится «семейная» ипотека, которая занимает примерно такой же процент».

В ходе заседания участниками были неоднократно высказаны предположения, что, приостановившись, программы льготной ипотеки с государственным субсидированием в той или форме вернутся, поскольку они необходимы для достижения национальных целей в сфере жилищного строительства.

А для преодоления проблемы дефицита школ и других объектов социальной инфраструктуры, помимо обязательного вхождения региона в целевые государственные программы, предлагается рассмотреть возможность полноценного включения таких объектов в проектное финансирование жилых комплексов, с условием их последующего выкупа у застройщиков за счет средств региона и муниципалитета – в рамках общей реализации проектов КРТ.