Строительство частных домов в Сибири бьет рекорды: если еще в 2020-м доля ИЖС составляла не более 40% от общего объема ввода, то к 2022-му она достигла половины. Развитие этого рынка эксперты объясняют доступностью строительных материалов и развитием банковского кредитования — 90% загородной недвижимости приобретается на заемные средства. Однако в 2022-м аналитики прогнозируют сокращение объемов ввода жилья, что обусловлено повышением цен на комплектующие, снижением доходов населения, а также высокими ставками по ипотеке.
В первом квартале 2022 года в Сибири возведено 2,5 млн кв. м жилья, что на 90% больше, чем в этот же период прошлого года, сообщил координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу (СФО), вице-президент Российского союза строителей Максим Федорченко. Половина от этого объема пришлась на ИЖС. «Сейчас малоэтажное строительство становится драйвером стройки, если раньше лукавили и заявляли о росте сегмента, то это в большей степени было обусловлены дачной амнистией. Сегодня это реальный тренд и рынок ИЖС становится более цивилизованным и индустриальным, с ним начинают активно работать банки»,— говорит эксперт.
В апреле 2022 года интерес жителей Сибири к покупке земельных участков под застройку вырос на четверть, свидетельствуют данные онлайн-платформы «Авито Недвижимость».
Наиболее заметный рост спроса был зафиксирован на участки сельскохозяйственного назначения (для садовых товариществ и дачных партнерств): +59% по сравнению с апрелем 2021 года. Эта тенденция сегодня характерна для российского рынка в целом. «Многие рассматривают покупку земли, чтобы самостоятельно построить там дачу для летнего отдыха в условиях ограничений на путешествия»,— прокомментировали в пресс-службе компании. Спрос на участки под индивидуальное жилищное строительство и участки промназначения также увеличился на 5% и 8% соответственно.
По данным Росстата, на территории Сибири населением за январь-апрель 2022 года возведено 1,6 млн кв. м жилья. Это на 30% больше, чем годом ранее и в два раза выше, чем в 2020-м. Развитию рынка способствует принятие ряда государственных программ. Например, ввод "Сельской ипотеки", распространяющаяся на строительство или приобретение жилого дома на сельских территориях. Так, в рамках госпрограммы «Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем» Минстрой РФ обозначил приоритеты до 2030 года — увеличить в полтора раза объем индивидуального жилищного строительства. Сейчас доля ИЖС в общем объеме ввода колеблется в диапазоне 40–50%: в среднем за год строится 30–36 млн кв. м в России, к 2030 году планируется увеличить эти объемы до 50 млн кв. м в год. Для этого Минстрой намерен упростить процедуру предоставления земли на льготных условиях и порядок подключения к сетям, распространить применение механизма эскроу-счетов на ИЖС, запустить массовое строительство частных домов застройщиками и обеспечить условия для ипотечного кредитования таких строек.
«Одной из причин роста рынка ИЖС также можно считать влияние коронавирусной инфекции и самоизоляции граждан. Вероятно, поэтому одним из способов проводить время вне дома и с пользой стало приобретение земельных участков под строительство индивидуального жилого дома и ведение садоводства. Другой причиной может стать личная заинтересованность граждан в ведении садоводства, желание проводить время на природе»,— рассказали в пресс-службе минстроя Красноярского края. В регионе в 2022 году с января по апрель общий объем ввода такого жилья вырос на 7% к соответствующему периоду 2021 года.
В Кузбассе с начала 2022 года введено 142 тыс. кв. м индивидуального жилья, что на 40% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. «ИЖС стабильно составляет значительную долю введенного в эксплуатацию жилья: в 2021 году Кузбассом введено 839,9 тыс. кв. м жилья, из них почти 580 тыс. кв. м — это индивидуальное жилищное строительство»,— рассказала министр строительства Кузбасса Ирина Печеркина.
В Новосибирской области за январь-апрель 2022 года объем ввода ИЖС составил 339 тыс. кв. м, что в два раза больше аналогичного периода 2020-го. Как отметил и.о. министра строительства региона Алексей Колмаков, в 2021 году по запросу компаний 636 га в градостроительной документации запланировано под застройку индивидуальными жилыми домами. По данным ведомства, запросы застройщиков на предоставление участков для возведения ИЖС стабильно растут.
Вслед за спросом поднялись цены на землю. Так, стоимость участков промназначения в Сибири с января по апрель 2022-го увеличилась за год на 28% и составила 98 тыс. руб. за сотку, за участки сельхозназначения — на 15%, до 31 тыс. руб., ИЖС подорожало на 14%, до 33 тыс. руб. Количество выставленных на продажу участков по сравнению с апрелем прошлого года снизилось на 2%, сообщили в «Авито Недвижимость».
Сохраняется в 2022-м спрос и на загородную недвижимость. С января по апрель 2022 года спрос на дачи в регионах Сибири увеличился на 7%, спрос на дома остался на уровне прошлого года. Средняя цена дачи при этом составила 550 тыс. руб., а жилого дома — 1,5 млн руб. Количество выставленных на продажу объектов за год снизилось на 10%.
Стоимость загородной недвижимости продолжает расти, сообщил руководитель сайта «Циан.Аналитика» Алексей Попов. «В годовом выражении рост составил 30%. Сильнее всего выросли средние цены домов в Кемеровской области и Хакасии — на 60% и 39% соответственно. Минимальный рост цен — в Иркутской области и Алтайском крае (на 4% и 22%)»,— прокомментировал представитель агрегатора. За первые три месяца 2022-го стоимость загородной недвижимости в округе также продемонстрировала положительную динамику — в среднем на 5%, отмечает он.
Эксперт рынка загородной недвижимости агентства «Жилфонд» Александр Зверев, напротив, не наблюдает роста цен в этом сегменте и отмечает обратную ситуацию. «Идет падение. Причина — глобальные мировые события. Ипотечные кредиты двигают рынок, но сейчас пользоваться ими очень дорого. Без заемных средств большинство покупателей не могут позволить себе купить недвижимость. Рынок начнет расти, когда будут доступны кредиты на более выгодных условиях»,— говорит собеседник.
В 2022 году эксперты прогнозируют замедление рынка, объясняя это падением реальных доходов населения, снижением доступности ипотечных кредитов, а также ростом стоимости загородного жилья и земельных участков. «Мы ожидаем умеренного роста цен — на уровне „чуть ниже инфляции“. Продолжение тренда на увеличение средних цен определяется недостатком качественных объектов и повышением цен на строительные материалы. Все разговоры об интересе девелоперов к загородному рынку после пандемии не материализовались в значимый объем проектов. С другой стороны, снижение доходов населения, высокие ставки по ипотеке не будут способствовать росту фактического спроса»,— считает Алексей Попов.
До 90% сделок в Сибири проводятся с привлечением заемных средств. «Пока не будет низких ставок по кредитам, ситуация не изменится. Тут все будет зависеть от глобальной мировой обстановки»,— комментирует Александр Зверев.
В 2022 году не будет увеличения доли земельных участков под ИЖС, так как не будет спроса, считают в минстрое Красноярского края. «Сегодня наблюдается снижение интереса застройщиков и инвесторов к проектам комплексного освоения территорий в целях ИЖС. Это обусловлено высокой себестоимостью строительства и низкой доходностью проектов в связи с необходимостью продажи относительно небольших жилых площадей на большой территории, подлежащей инфраструктурному обустройству»,— отметили в ведомстве.
Новые дома будут строиться, но в гораздо меньшем количестве, прогнозируют участники рынка. «Часть объектов будут заморожены — и таких становится все больше. Очень сильно выросли цены на строительные материалы. Приобрести готовый дом сейчас проще, чем строить с нуля»,— добавляет Александр Зверев.