Вице-президент Российского Союза строителей, координатор НОСТРОЙ по СФО, президент Союза строителей Новосибирской области Максим Федорченко выступил с докладом на совещании по итогам работы Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска в 2022 году.

В совещании 10 февраля приняли участие мэр Новосибирска Анатолий Локоть, заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков, председатель постоянной комиссии по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска Сергей Трубников, депутаты Законодательного собрания Новосибирской области и Совета депутатов Новосибирска, руководители структурных и территориальных подразделений мэрии Новосибирска, ведущие застройщики, руководители банков, строительных, проектных, ресурсоснабжающих организаций, эксперты и аналитики строительной отрасли.

С докладами по итогам 2022 года в сфере строительства, архитектуры и жилищной политики выступили заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев и начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска Евгений Улитко.

По словам Алексея Кондратьева, одной из основных задач департамента остается обеспечение градостроительного регулирования на территории Новосибирска; эта работа планомерно велась и в 2022 году. В соответствии с актуализированным генеральным планом вносились изменения в Правила землепользования и застройки, в результате чего «уже достаточно ясно обрисовались все территории для комплексного развития – их около 170, общей площадью порядка 1600 гектаров».

«Очень много внимания уделяем проектам планировок, – сообщил Алексей Кондратьев. – И именно от них следует сегодня отталкиваться при проектировании объектов. 36 проектов планировок у нас претерпели изменения, в них указаны этапы строительства социальных объектов, приведены базовые требования к строящимся (жилым) объектам, а также требования к паспортам фасадов».

Касаясь насущного вопроса по отклонениям (строящихся объектов) от предельных параметров, Алексей Кондратьев напомнил, что еще по итогам 2021 года было заявлено, что предоставление таких отклонений будет сведено к минимуму. «Фактически так и случилось, - констатировал вице-мэр. – Отклонения от предельных параметров, которые ранее применялись для того, чтобы смягчить градостроительные требования к освоению территорий, утвержденные в 2016 году, в 2022 году предоставлялись действительно по минимуму. А в 2023 году они будут допускаться только для решения проблем обманутых дольщиков и для завершения тех объектов, разрешение на строительство которых было получено еще в период действия старых градостроительных нормативов».

По информации Евгения Улитко, в Новосибирске в 2022 году было введено в эксплуатацию 1 млн 231 тыс. 614 кв. метров жилья. Больше всего квадратных метров многоквартирного жилья сдано в Ленинском (284 тыс.124 кв. метров) и Октябрьском (203 тыс. 424 кв. метров) районах.

Лидером по вводу жилья в столице Сибирского федерального округа стала группа компаний «ВИРА-строй» – их силами введено шесть объектов общей площадью 67 тыс. 166 кв. метров. На втором месте – группа компаний «КПД-Газстрой» (пять объектов общей площадью 66 тыс. 551 кв. метр). Третье место заняла группа компаний «Брусника» – они ввели четыре объекта общей площадью 65 тыс. 604 кв. метра. Среди лидеров также ГК «СОЮЗ», ГК «СибирьИнвест». На долю этих пяти застройщиков приходится 31% от введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья.

По сведениям Алексея Кондратьева, в 2022 году Департамент строительства и архитектуры мэрии приступил к активной подготовке реализации 12 проектов комплексного развития территорий, в которые входят 375 индивидуальных жилых домов, расположенных в центральных частях города Новосибирска, и 52 аварийных дома. Пять аварийных домов будут расселены за счет средств бюджета города, 47 – за счет средств застройщиков.

В 2022 году Департамент строительства и архитектуры приступил к ускоренной реализации региональной адресной программы Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в ходе реализации которой до конца 2023 года планируется расселить 2021 человека из 748 жилых помещений, расположенных в 72 аварийных домах, и построить вторую очередь (муниципального) дома на ул. Степной с переселением 630 человек (197 семей).

По состоянию на 1 января 2023 года на территории города Новосибирска 463 дома признаны аварийными и подлежат сносу.

Для переселения жителей аварийных домов путем проведения аукционов приобретены 334 помещения в строящихся домах, расположенных в Кировском, Октябрьском и Ленинском районах города Новосибирска. Плановый срок ввода домов в эксплуатацию – второй квартал 2023 года.

В рамках деятельности по защите прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в течение 2022 года решены вопросы 1562 человек по 15 объектам. Для обеспечения ввода в эксплуатацию проблемных объектов муниципалитетом предоставлено субсидий на сумму 79 млн руб. Всего в период с 2012 по 2022 годы введены в эксплуатацию 125 проблемных домов, тем самым восстановлены права на жилье более 14 тысяч граждан. На эти цели направлено около 6,5 млрд рублей.

«Строительная отрасль, несмотря на все трудности, сегодня продолжает двигаться вперед, способствуя развитию Новосибирска. Благодаря мерам по суверенизации нашей экономики, мы получили неплохие результаты, и не только в строительстве, – отметил мэр Новосибирска Анатолий Локоть. – Однако здесь есть свои сложности, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию социальных объектов, в частности образовательных учреждений. В разных районах города обстановка складывается по-разному, но проблема дефицита мест в школах стоит остро. Уже в 2023 году запланировано масштабное строительство школ».

Согласно озвученной на совещании информации, в 2022 году в рамках национального проекта «Демография» новосибирские строители приступили к возведению детского сада на ул. Гребенщикова, 4 в Калининском районе на 320 мест с планируемым сроком ввода в эксплуатацию в 2023 году. Продолжено строительство школы на ул. Крылова, 18 в Центральном районе на 249 мест. Начато строительство школы с бассейном на ул. Тургенева, 84 в Октябрьском районе на 975 мест, начато проектирование зданий школ на ул. Кубовой,100 в Заельцовском районе на 825 мест и на ул. Забалуева, 100 в Ленинском районе на 825 мест с участием средств областного бюджета. Стартовала реконструкция здания школы на ул. Авиастроителей, 16 в Дзержинском районе на 825 мест. В рамках национального проекта «Культура» введено в эксплуатацию здание на ул. Максима Горького, 52 - под размещение городского драматического театра под руководством Сергея Афанасьева.

По информации Алексея Кондратьева, в 2023 году планируется начать строительство пристройки к зданию школы на ул. Крылова, 44 (экономический лицей) на 250 мест, реконструкцию здания музея на ул. Советской, 24 в Центральном районе с участием средств федерального бюджета. Кроме того, в планах - начать строительство музыкальной школы на ул. Терешковой в Советском районе на 800 мест, приступить к проектированию здания школы на ул. Виктора Уса, 6 в Кировском районе на 825 мест, а также приступить к проектированию здания корпуса школы для МБОУ СОШ № «189» на ул. Выборной, 120 в Октябрьском районе на 825 мест.

В целях ликвидации дефицита школьно-дошкольных учреждений заключены соглашения с застройщиками, осуществляется работа по проектированию объектов образования с безвозмездной передачей ее в муниципальную собственность либо передача земельных участков, необходимых для строительства объектов образования.

Максим Федорченко в своем выступлении подчеркнул, что, согласно принятой на федеральном уровне строительной Стратегии, одним из ключевых инструментов развития российских городов должен стать механизм КРТ. До 2030 года, согласно утвержденным параметрам Стратегии, необходимо принять как минимум 1000 решений о комплексном развитии территорий. «Динамика в регионах в этом плане позитивная, - рассказал Максим Федорченко – 278 решений о КРТ уже принято, все регионы включились в работу. Хотя с точки зрения реализации все не так радужно: разрешений на строительство в рамках этих проектов выдано пока намного меньше, всего 70, а жилья введено всего около 1,5 млн квадратных метров. В Новосибирске речь идет а настоящее время о 12 проектах КРТ разной степени готовности; это, скажем так, где-то на нормальном среднероссийском уровне».

Важным этапом для внедрения механизма КРТ стало принятие на уровне Новосибирской области критериев расселения индивидуального жилья в границах проектов комплексного развития территорий.

По оценке Максима Федорченко, чтобы регионы в дальнейшем быстрее и эффективнее осваивали такой важный инструмент развития, как КРТ, необходим ряд изменений в действующее законодательство. Предложения по этим изменениям уже выработаны по результатам многочисленных совещаний с застройщиками, над ними трудилась и муниципальная, и региональная власть, проводила подготовительную работу профильная комиссия Российского Союза строителей, рабочая группа Союза строителей Новосибирской области.

Максим Федорченко перечислил те предложения, которые были учтены Минстроем России при подготовке соответствующего законопроекта, который планируется внести в Госдуму в весеннюю сессию. Среди них – установление возможности осуществления КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории; установление возможности получения ГПЗУ до образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории; установление возможности проведения торгов на право заключения одновременно нескольких договоров о КРТ различного вида; ограничение возможности исключения многоквартирного дома из решения о КРТ (такое, уверен Максим Федорченко, может быть допустимо только до дня принятия решения о проведении торгов на право заключения договора о КРТ, в противном случае инвестиционная привлекательность проекта КРТ разрушается).

Это не единственные поправки, которые предлагаются строительным сообществом. «Уже почти два года на всех площадках мы также говорим, что необходимо разрешить инициировать проекты КРТ на территориях, полностью занятых ИЖС, - добавил вице-президент РСС. - Особенно это касается депрессивных районов, характер застройки которых уже не соответствует актуальному генеральному плану. Пример Новосибирска в том плане очень ярок, и я его везде привожу: в нашем городе таких территорий, в соответствии с ПЗЗ – около 700 га, и принятие указанного изменения способно придать мощнейший импульс их градостроительному развитию».

Еще одно предложение регионального профессионального сообщества, озвученное Максимом Федорченко – закрепить на федеральном уровне единые критерии изъятия домов ИЖС; пока этот вопрос, в силу разрозненности такого рода критериев в разных регионах, остается предметом серьезных судебных споров с собственниками.

«Наконец, наша общая позиция с Фондом «Институт экономики города»: ИЖС должно включаться в территории КРТ с учетом итогов голосования собственников, по аналогии с голосованием собственников ветхого (многоквартирного) жилья в рамках программ реновации», - сообщил Максим Федорченко. – Упрощенно говоря, в этом случае скопление старых индивидуальных домов в границах определенной территории будет рассматриваться как набор квартир «расположенного плашмя» многоквартирного дома, и процедура изъятия будет понятно и справедливо увязана с преобладающим мнением собственников».

Второй блок вопросов, поднятый вице-президентом РСС, был связан с необходимостью поддержки застройщиков, входящих в проекты КРТ, предусматривающие расселение старого жилья. «И многочисленные расчеты, и практика убедительно показывают: использование бюджетных средств, выделяемых на расселение, эффективно только при условии поддержки со стороны муниципалитета», - подчеркнул Максим Федорченко.

По его словам, серьезной проблемой является то, что Фонд развития территорий выделяет средства на расселение в жесткой увязке с датой официального признания домов аварийными. «Пока не расселят те дома, которые признаны аварийными до 1 января 2017 года – денег на «более поздние» дома не дадут, а между тем, в реальности все эти дома расположены вперемешку», - разъяснил коллизию вице-президент РСС.

Также существенные трудности связаны с обеспечением крупных площадок КРТ объектами социальной инфраструктуры. «Иногда обязанность строительства таких объектов (за свой счет) пытаются возложить на застройщиков, тем самым фактически вынуждая их увеличивать стоимость квадратного метра, в конечном счете перекладывая эти дополнительные затраты на покупателей. Во многих регионах, в том числе в Новосибирской области, чаще идут по другому пути: застройщик выделяет площадки под социальные объекты, готовит соответствующую проектную, планировочную документацию для возведения школ, детсадов, - рассказал Максим Федорченко. – Но, наверное, было бы правильно, если бы застройщики уже в ходе строительства могли использовать (для возведения социальных объектов) средства многочисленных программ государственной поддержки – таких, как «Инфраструктурное меню», «Стимул» и другие, чтобы возводить необходимые социальные объекты одновременно с жильем. При этом следует в договорах о КРТ предусмотреть для муниципалитета обязанность последующего выкупа, на заранее определенных условиях, уже готовых к эксплуатации объектов».

Максим Федорченко напомнил, что еще до законодательного введения КРТ в Новосибирске весьма успешно применялся механизм развития застроенных территорий (РЗТ). Среди прочего, за годы действия в Новосибирске механизма РЗТ в расселение аварийного жилья удалось привлечь около 2,8 млрд рублей частных инвестиций (их вложили застройщики Новосибирска).

Несмотря на то, что с введением КРТ упомянутый механизм был отменен, накопленный новосибирцами в этом направлении опыт «отменить» нельзя, и он обязательно должен использоваться для более успешного воплощения проектов уже по действующей схеме КРТ.

А чтобы обеспечить его эффективное использование, чтобы, в целом, добиться наиболее быстрого, полного и успешного градостроительного развития посредством КРТ, Максим Федорченко внес предложение создать в Департаменте строительства и архитектуры новый отдел, который бы специализировался именно на целевом решении всего комплекса вопросов, связанных с реализацией проектов КРТ.

В ходе итогового совещания с кратким обзорным докладом «Состояние и перспективы развития рынка новостроек» выступил директор по развитию проектов Корпорации ЁЛКА, полномочный представитель НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» в Новосибирской области Максим Марков. Он проанализировал динамику колебаний спроса, предложения и цен на рынке новостроек в контексте того комплекса неблагоприятных факторов, под знаком которых прошел практически весь 2022 год (начало СВО, внешнеэкономические санкции, частичная мобилизация).

Примечательно, что, несмотря на все эти проблемы, экономика России сегодня, по оценке Максима Маркова, «сигнализирует о потенциале роста». Беспрецедентные вливания денег в экономику в сочетании со «сберегающим» потребительским поведением привели к существенному росту финансовых запасов на депозитах.

«Только с августа по ноябрь 2022 года прирост денежной массы в России составил 7,3 трлн рублей, что сопоставимо с годовым приростом за последние два года, - рассказал Максим Марков. – А только за один декабрь денежная масса внутри страны приросла еще на 5,5 трлн рублей. Это сильнейший прирост за всю историю российской денежной системы. Предыдущий рекорд был отмечен в декабре 2021, но тогда он был существенно меньше – 3,9 трлн рублей. Мы видим: депозиты физических и юридических лиц в российских банках с учетом инфляции стабильно растут на 12-13 процентов год от года. Это максимальные темпы за последние 10 лет, раньше они соответствовали примерно трехпроцентному росту реального ВВП».

По наблюдениям Максима Маркова, в настоящее время темпы роста депозитов физлиц вышли в плюс 6% после предшествовавшего затяжного сокращения, а основной вклад в рост депозитов вносят юридические лица (темпы роста их вкладов – рекордные за последние 15 лет).

Весь этот мощный рост денежной массы, как полагает аналитик, вполне может уже к середине текущего года привести к благоприятным для строителей всплескам платежеспособного спроса на их продукцию – если, конечно же, эти тенденции не спугнет какое-нибудь еще, из ряда вон выходящее событие в жизни нашей страны.

Вице-губернатор Роман Теленчинов, взяв слово, напомнил коллегам о той существенной проблеме строительной отрасли, о которой еще не сказал ни один из выступавших – это острый кадровый голод, причем на всех уровнях (не хватает и рабочих кадров, и инженерно-технических специалистов). Он сообщил, что сегодня отмечается тревожная тенденция: значительная часть выпускников профильных высших учебных заведений не идет работать в ту профессию, по которой они получили образование. Роман Теленчинов считает: данную проблему надо решать сообща, комплексно, на всех уровнях.

  

Одним из итогов совещания стала постановка приоритетных задач Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска на 2023 год. Среди озвученных задач – продолжение работы по восстановлению прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, сохранение объемов жилищного строительства на уровне не менее не менее 1 млн кв. метров в год, продолжение расселения горожан из аварийного жилья, а также обеспечение участия Новосибирска в федеральных проектах по строительству школ и детских садов.