7 июня в мэрии Новосибирска состоялось очередное заседание Рабочей группы Союза строителей Новосибирской области по комплексному развитию территорий. 

В заседании, объединившем ведущих застройщиков региона, приняли участие заместитель мэра Новосибирска – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев, его заместитель Иван Ивашина, заместитель начальника Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова, управляющий партнер коллегии адвокатов Новосибирской области «Премьер коллегия» Марина Антонова, начальник управления архитектуры и градостроительства Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов, ведущий юрист Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Мария Митяшина. Провел мероприятие исполнительный директор Союза строителей Новосибирской области Виктор Мокровицкий.

Иван Ивашина рассказал участникам заседания о работе, проводимой городским департаментом строительства и архитектуры в целях реализации механизма комплексного развития территорий. Касаясь вопроса расселения аварийного жилья, Иван Ивашина сообщил, что к настоящему времени департаментом определены 14 площадок суммарно на 60 га, на которых расположено 168 домов, большая часть из которых после 2017 года оценена как аварийные и подлежащие сносу. Действующие на сегодня бюджетные программы данные дома не охватывают, соответственно, бюджетных средств на расселение и снос этих объектов нет. Стараясь решить эту проблему, по семи площадкам мэрия планирует обеспечить снос за счет частных застройщиков, «которые уже проявили интерес к этим участкам». По оставшимся площадкам предполагается привлечь хотя бы региональные бюджетные средства на расселение посредством механизма КРТ. По этой схеме уже определён пилотный проект, в конце июня по нему планируется сформировать и направить в правительство НСО необходимый пакет документов для КРТ.

В ходе заседания Иван Ивашина также ответил на вопросы, связанные с нюансами подачи в мэрию заявлений о КРТ, сообщил о ситуации с внедрением механизма КРТ на других площадках города.

Мария Митяшина в своём выступлении сообщила о некоторых результатах деятельности по КРТ Союза строителей НСО, достигнутых к настоящему времени. В частности, речь шла о предложениях по совершенствованию нормативной базы по КРТ.

Стало известно о принятом региональном законе, благодаря которому в Новосибирской области созданы условия для реализации механизма КРТ на территориях, занятых жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами». Об этом сообщил Минстрой НСО в официальном ответе Союзу строителей Новосибирской области, который выступал с инициативой по внесению изменений в градостроительное законодательство Российской Федерации, предусматривающих возможность комплексного развития территории, застроенной индивидуальными жилыми домами и садовыми обществами, по инициативе органов местного самоуправления.

Также Мария Митяшина выразила правовую позицию по вопросу о применении части 10.2 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, определяющей порядок утверждения документации по планировке территории, связанной с КРТ по инициативе правообладателя. Проблема заключается в отсутствии у застройщика, входящего в КРТ «по инициативе правообладателя», юридической возможности провести необходимые изменения в градостроительной документации (упомянутые выше «специальные положения» ч. 10.2 статьи 45 касаются только реализации «решений о КРТ», формируемых по инициативе органа местного самоуправления и т. п.). В итоге весь проект может упереться в эту проблему: когда, например, застройщик выкупает под строительство многоквартирных домов участки с ИЖС, будучи не в состоянии впоследствии изменить вид разрешенного использования, отчего его МКД на землях ИЖС автоматически становятся нарушителями градостроительных норм.

Алексей Кондратьев отметил, что отчасти упомянутая конкретная коллизия решена на уровне актуализированного генплана Новосибирска, где «на 70 процентах территории индивидуальное жилищное строительство уже не звучит» - то есть менять по такому поводу градостроительную документацию в большинстве случаев не придется.

Мария Митяшина констатировала отсутствие правоприменительной практики по данному вопросу, и для прояснения ситуации предложила направить уточняющий запрос в Минстрой России. Эту идею в целом поддержала Марина Антонова – чтобы, опираясь на официальное толкование компетентного федерального ведомства, исключить для строителей возникновение нежелательных юридических конфликтов при вхождении в проекты КРТ.

В своём основном докладе Алексей Кондратьев рассказал, что строители даже в текущей непростой ситуации стремятся найти эффективные схемы реализации своих проектов. По мнению вице-мэра для сохранения устойчивости строительного комплекса требуются конструктивные, поддерживающие решения федерального центра. 

По вопросу реализации механизма КРТ, Алексей Кондартьев заверил - мэрия делает все необходимое для того, чтобы застройщики осваивали территории комплексно, квартально, не «выхватывая маленькие куски» и не возводя отдельные объекты, создающие потом трудности и дискомфорт горожанам.  Но также отметил сохраняющееся торможение реализации механизма КРТ на территориях, занятых исключительно частным сектором. В частности, была озвучена проблема, касающаяся возможности реновации частного сектора не только тогда, когда там имеется хотя бы один ветхий, аварийный дом, но и тогда, когда там присутствует только частный сектор. По словам Алексея Кондратьева, чтобы обойти данную проблему, мэрия сейчас готова формировать многоконтурные территории, обеспечивающие включение в площадку КРТ необходимых домов ветхого фонда.  «Ждем сейчас ваших предложений по конкретным площадкам» - обратился к участникам заседания Алексей Кондратьев.

Алексей Кондратьев также рассказал о вариантах вхождения застройщиков в проекты КРТ: по инициативе правообладателя и по инициативе органа местного самоуправления. С точки зрения Алексея Кондратьева, второй вариант предпочтительнее для большинства новосибирских застройщиков, поскольку позволяет готовить площадку в более комфортных условиях и обеспечить законную возможность ограничить в разумных пределах требования владельцев расселяемых домов. 

При этом у данного варианта есть минус - КРТ по инициативе органа МСУ содержит требование о проведении аукциона среди застройщиков-претендентов. Формально это означает, что застройщик, уже вложивший деньги в частичный выкуп домов ИЖС, в предпроектные разработки и прочее, рискует проиграть аукцион и остаться без земли. Но с учетом того, что компаний, способных «потянуть» проекты КРТ, в Новосибирске немного, их фактические зоны влияния известны, во многом результаты упомянутых аукционов становятся предсказуемыми, а упомянутый риск - незначительным.

Далее участники заседания высказались по вопросам строительства социальных объектов за счет застройщиков на площадках комплексного развития территорий и защиты интересов застройщиков, которые взялись за реализацию КРТ по инициативе правообладателя, но не могут полностью выкупить земельный участок из-за завышенных требований землевладельцев-продавцов. По итогам обсуждения вопроса помощи застройщикам в выкупе земельных участков, Алексей Кондратьев порекомендовал отработать в юридически продуманных формулировках предложение Валерия Федорова по введению некоего третьего, компромиссного варианта «совместной» реализации проекта КРТ – «по инициативе собственника и по инициативе органа местного самоуправления».

Дискуссию вызвал вопрос о необходимости ускорения процедур корректировки, согласования и утверждения градостроительной документации.

Виталий Столбов отметил, что в Департаменте строительства мэрии не хватает квалифицированных кадров для этой работы. Президент Группы компаний «Транссервис» Александр Бойко предложил создать специальное муниципальное учреждение, которое оказывало бы застройщикам услуги по подготовке  нужных документов за определенную плату. Марина Антонова предположила, что целесообразнее было бы вообще сократить поток заявок от застройщиков на изменения проектов планировок и пр. – поскольку их меняют слишком часто, в зависимости от подвижных бизнес-интересов строителей, а этого быть не должно, публичная градостроительная документация должна быть более стабильной и постоянной. Александр Бойко поделился опытом работы в международной сети отелей, который, на его взгляд, показывает: нужно в принципе более тщательно следить за всеми действующими регламентами, стараясь своевременно избавляться от устаревших требований, создающих бессмысленные ограничения для предпринимателя.  

Мария Митяшина в отдельном кратком докладе осветила правовую позицию, определяющую требования к градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) на этапе получения разрешения на строительство, на этапе получения разрешения на ввод в эксплуатацию, на этапе возможного внесения изменений в разрешение на строительство либо получения нового разрешения, и т. п.

Она, среди прочего, напомнила, что при  подаче заявления на получение разрешения на строительство прилагаемый ГПЗУ должен быть получен не ранее чем за три года до подачи указанного заявления.

Определенные трудности вызывает юридическая дифференциация ситуаций, когда застройщик может обойтись внесением изменений в действующее разрешение на строительство, и когда он обязан получить новое разрешение; данный вопрос нуждается в дополнительном обсуждении.