6 июля в Большом зале мэрии Новосибирска прошел семинар по вопросам реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ), адресованный руководителям и сотрудникам строительных предприятий Новосибирска. Семинар был организован Союзом строителей Новосибирской области при поддержке Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО).

В событии приняли участие руководитель Департамента строительства и архитектуры - вице-мэр Новосибирска Алексей Кондратьев, его заместитель Иван Ивашина, заместитель председателя Совета депутатов Новосибирска Антон Тыртышный, специалисты-градостроители, представители банковских структур и Управления Росреестра по НСО. Тема семинара вызвала большой интерес среди представителей строительной отрасли: в мероприятии приняло участие более 100 человек.

Модератором семинара выступил исполнительный директор Союза строителей Новосибирской области Виктор Мокровицкий. Во вступительном слове он обратил внимание на эффективность взаимодействия Союза строителей с органами власти, позволяющего обсуждать и совместно решать многие актуальные, общие для всей отрасли вопросы.

Алексей Кондратьев отметил, что в Новосибирске осуществлена подготовка градостроительных документов по перспективным площадкам, на которых суммарно может быть построено до 15 млн квадратных метров жилья – таким образом, в этом плане задел для работы отрасли на ближайшие годы создан. Пока, по оценке вице-мэра, строительный комплекс сохраняет относительную стабильность, объемы ежегодно вводимого в столице СФО жилья остаются на достойном уровне «свыше 1 миллиона квадратных метров». Главная задача сейчас – без потерь преодолеть экономическую турбулентность последних месяцев – с «заградительными» ставками по проектному финансированию и т. п., за счет чего в Новосибирске задерживается старт новых проектов жилищного строительства суммарно более чем на 500 тысяч квадратных метров.

Директор МБУ города Новосибирска «Институт градостроительного планирования» Алексей Нестеркин в своем докладе остановился на особенностях подготовки планировочной документации по площадкам КРТ и озвучил предложение об обязательном включении в договор о КРТ пунктов об обязательной подготовке градостроительной документации, как минимум, на один планировочный элемент – квартал, а лучше сразу на целый микрорайон, не ограничиваясь только отдельными изолированными «пятнами» площадок КРТ.

Алексей Кондратьев подчеркнул: все проекты жилищного строительства обязательно должны быть обеспечены нормативным объемом социальной инфраструктуры в рамках принятых проектов планировок, в противном случае застройщик рискует остаться без разрешения на строительство. Руководство города понимает: экономика стройки в Новосибирске вряд ли позволяет требовать от застройщиков создания социальных объектов за свой счет, но вот, как минимум, выкупить и передать городу земельный ресурс для последующего строительства недостающего соцкульбыта – застройщик должен.

Также Алексей Кондратьев отметил, что прорабатывается вариант создания некого маневренного фонда для локального решения проблем, возникающих в ситуации, когда проект застройщика «не проходит» по условиям обеспеченности социальной инфраструктурой.

Иван Ивашина пригласил строительные организации к участию в комплексном развитии городских территорий и напомнил, что в сентябре 2021 года была создана Комиссия по комплексному развитию территорий Новосибирска, в которую вошли представители органов исполнительной и законодательной власти Новосибирска и Новосибирской области. Основная задача комиссии - определение видов, сроков, этапов и условий комплексного развития территорий города Новосибирска, её заседания проводятся по мере поступления в департамент предложений от застройщиков по участию в комплексном развитии города.

Руководитель проектов Новосибирского городского инвестиционного агентства Михаил Дорош, поблагодарив за организацию семинара президента Союза строителей Новосибирской области Максима Федорченко и исполнительного директора Виктора Мокровицкого, представил участникам проект НГИА «Банк свободных земельных участков для строительства в городе Новосибирске».  

Директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка Сергей Буянов сделал краткий обзор рынка ипотеки Новосибирска и Новосибирской области и показал, какие финансовые инструменты сегодня предлагают банки застройщикам для стимулирования продаж и рассказал о динамике выдачи ипотечных кредитов в текущем году.

Что касается динамики, как по объемам выдачи в рублях, так и по количеству выданных кредитов и на первичном, и на вторичном рынке жилья пиковые показатели приходятся на февраль-март, а апрель-май демонстрируют сильный провал. При этом отмечается существенное увеличение среднего чека - правда, лишь на первичном рынке: с  3,44 млн р. в январе до 4,43 млн р. в мае. На вторичном рынке средний ипотечный чек за тот же период даже немного уменьшился, с 2,85 до 2,82 млн р. 

В качестве инструмента для стимулирования ипотечных продаж Сергей Буянов предложил комплексную программу, позволяющую предоставить скидку по ипотеке для клиента, перераспределив часть скидки с корпоративного кредита, предоставляемого застройщику по проектному финансированию. Второй инструмент, внешне схожий с первым (покупатель так же в итоге получает сниженный процент по кредиту) – программа, согласно которой застройщик компенсирует снижение ставки по ипотеке для физлица, выплачивая банку комиссионное вознаграждение от стоимости кредита.

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости № 2 Управления Росреестра по Новосибирской области Анастасия Анварова рассказала о некоторых существенных изменениях в оформлении прав при участии в долевом строительстве, произошедших в 2021-2022 годах и о требованиях к оформлению документов, направляемых в электронном виде. Также Анастасия Анварова раскрыла детали применения электронных подписей и специфику  оформления «цифрового» документооборота в ходе регистрации договоров и сделок, сообщила о действующих сроках государственной регистрации договоров долевого участия

Дополняя выступление Анастасии Анваровой, Алексей Кондратьев напомнил о таком неблагоприятном для многих застройщиков факторе, как очередное продление «дачной амнистии».

Также Алексей Кондратьев сообщил, что по-прежнему сохраняется ограничительная норма, согласно которой вовлечение земель ИЖС в проекты КРТ допускается только при наличии на вовлекаемом участке хотя бы одного ветхого или аварийного многоквартирного дома. Вместе с тем, эта проблема успешно решается за счет создания многоконтурных участков с ИЖС, в которых аварийные МКД также присутствуют.

Антон Тыртышный от лица Совета депутатов Новосибирска призвал застройщиков, входящих в проекты КРТ, активнее взаимодействовать с депутатами с целью избежать «возникновения конфликтности» на площадке комплексного развития. «Конфликтности нужно стараться избегать как на этапе строительства, так и в более отдаленной перспективе. Этого вполне можно добиться, поскольку зачастую почва для зарождения конфликта на площадке хорошо видна уже на стадии формирования проекта», - подчеркнул парламентарий.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Корпорация ЕЛКА» Максим Марков поделился собственной аналитической оценкой ситуации, сложившейся на рынке недвижимости Новосибирска и некоторых других сибирских городов. Обозначив в качестве негативных факторов, влияющих на рынок в последние годы, коронавирусную эпидемию и специальную военную операцию, Максим Марков отметил, что «после 24 февраля рынок у нас встал, у отдельных застройщиков продажи не фиксировались совершенно».

Первое движение после этого «замирания» отмечено 15 марта, «когда пошли какие-то разъяснения, а Сбер начал подтверждать заявителям ипотеку по ранее согласованным ставкам». Но движение это оказалось слабым, основанным на инерции наработок мирного времени, и по факту рынок дал показатели не выше 20-25 процентов даже по сравнению с «ковидным» периодом. «В мае текущего года было выдано ипотеки на 45 миллиардов рублей, а в мае 2021 года – на 350 миллиардов», - сравнил красноречивые цифры Максим Марков.

Также Максим Марков отметил, что для успешной работы застройщиков необходимо обеспечить высокий потребительский спрос, особенно, учитывая показатели ежегодного ввода объемов жилья, установленные федеральными программами.

Алексей Кондратьев «разбавил» категоричность выводов Максима Маркова, предположив, что при сохранении положительного «входящего» миграционного баланса в Новосибирской области и продолжении программ льготной ипотеки спрос на жилье в нашем регионе гарантирован на многие годы вперед.