20 октября в пресс-центре медиахолдинга Сиб.фм состоялся круглый стол по обсуждению темы малоэтажного строительства в Новосибирске.

Круглый стол собрал вокруг себя экспертов строительной отрасли - представителей компаний застройщиков, агентства недвижимости, банковской и аналитической сфер, производителей оконной продукции.

От Союза строителей Новосибирской области (ССНО) мероприятие посетил Виталий Столбов, начальник управления архитектуры и градостроительства ССНО.

Участники Круглого стола «Ниже значит лучше: развитие малоэтажного строительства в Новосибирске»

Только цифры

По информации министерства строительства Новосибирской области, объём ввода малоэтажного жилья в Новосибирской области за январь – сентябрь 2021 года составил 134,2 % к аналогичному периоду прошлого года, или 40 % от общего объёма введённого жилья. А доля индивидуального жилищного строительства, осуществляемого населением за счёт собственных и заёмных средств, в объёме малоэтажного жилищного строительства составила 139,3 % к аналогичному периоду прошлого года. При этом, объём ввода жилья в многоэтажных домах составил всего 103,2 % к аналогичному периоду прошлого года, или 60 % от общего объёма введённого жилья.

Статистика, прозвучавшая в начале мероприятия, свидетельствует: рынок малоэтажного жилья растёт, а многоэтажного, напротив – замедляется.

Виталий Столбов, Екатерина Толкачёва

Виталий Столбов, представитель Союза строителей Новосибирской области, возразил приведенной статистике: «Не может быть 40-процентного роста у малоэтажного жилищного строительства. Причина – огромные пробки на выездных магистралях из города. Даже, если люди привыкли к удалённой работе, жизни за городом, но детей-то они возят в школу в город. Развития дорожного пока нет, и это снижает мотивацию к приобретению малоэтажного пригородного жилья. А откуда такие цифры? В этом году 1 января появилась новая амнистия – регистрация прав на индивидуальные жилые дома, если они попадают в границы земельного участка, даже если они нарушают градостроительный регламент. Изначально предполагалось, что эта амнистия продлится 1 год. Так что эти дома построены давно, но появились в Росреестре только сейчас – вот вам и статистика. Эту амнистию продлили до 2026 года, поэтому небольшой рост в малоэтажном строительстве всё равно будет, но уже не в таких темпах».

Между тем, даже если реальные показатели Новосибирской области и отстают от официальной статистики, всё равно находятся в рамках общероссийской тенденции. А тенденция такова, что, как показал совместный опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМа, которые приводит «Коммерсант», «в сентябре 2020 года 39 процентов россиян заявили, что индивидуальные дома являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6 процентов респондентов».

К тому же наша область, по данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», занимает 5-е место в десятке российских регионов-лидеров по развитию малоэтажной многоквартирной застройки, уступая только Иркутской, Челябинской, Ленинградской и Московской областям.

«Пандемия – лучшая реклама малоэтажного строительства»

В том, что повышенный интерес к малоэтажному жилью спровоцировала пандемия коронавируса, согласились все участники круглого стола. Помимо общепризнанных плюсов загородного жилья, дополнительными стали льготные ипотечные программы, в том числе, программа сельской ипотеки. «Сельская ипотека под 3 % годовых, введённая в марте прошлого года, учитывая инфляцию, – это экономически выгодно», – высказалась председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва.

Екатерина Толкачёва

Директор строительной компании «ПЛОТНИКОФФ» Владимир Бессонов обозначил, что строительный сектор почти не получил никакого эффекта от сельской ипотеки. – «Потому что в нашем сегменте частного домостроения, хотя мы застраиваем и посёлки, 3 000 000 – это маленький бюджет даже в эконом-сегменте». Вместе с тем, он согласился, что опосредованный эффект от этой программы, конечно, есть: «сельская ипотека» потянула за собой другие проекты».

Сергей Дьячков, Владимир Бессонов

Иной причиной увеличения спроса на малоэтажное строительство, по мнению руководителя компании RID Analytics Елены Ермолаевой, стало удорожание городского жилья: «На июль 2021 года вторичный рынок вырос в целом на 20 процентов, новостройки в Новосибирске – на 29 процентов, новостройки пригорода – на 37 процентов. Многоэтажный Новосибирск дорожает. А малоэтажное жильё в Новосибирске и пригороде выросло всего на 7 процентов. Получается, что новостройки в пригороде дешевле новостроек в городе на 24 процента».

Александр Лотобаев, Елена Ермолаева

Цены на малоэтажное жильё не упадут, а спрос?

По наблюдениям представителя регионального представительства «Восточная Сибирь VEKA Rus» Сергея Дорохова «стоимость конечного продукта выросла больше чем на 50 %. Это часть глобальной экономической цепочки, дефицита на мировых рынках по материалам. У нас, как у производителей профиля для пластиковых окон, сырьё выросло больше, чем в 2 раза. Но мы, всё равно, наблюдаем устойчивый рост индивидуальных заказов, предназначенных именно для малоэтажного жилья».

А дальше, считают некоторые участники рынка, стройматериалы будут дорожать ещё, поскольку производители предрекают дефицит. «Ждите фактический дефицит по всему спектру производства строительных материалов – это будет 100 процентов», – ссылаясь на крупного производителя стройматериалов, пояснил Владимир Бессонов.

А значит, неминуемо будет дорожать и жильё, в том числе, малоэтажное.

Владимир Бессонов, Сергей Дорохов

Вызовет ли это спад спроса?

«Спрос на многоэтажное жильё, в том числе, в связи с изменением условий льготной ипотеки, в июле резко упал. И мне кажется, эти рынки – многоэтажного и малоэтажного строительства – взаимосвязаны. Возможно, что ситуация с многоэтажками сейчас благоприятна для малоэтажек. Так как для последних ещё действует льготная ипотека, и, возможно, часть сделок перетечёт туда. Но вопрос: как долго это продлится?», – заметила Елена Ермолаева.

Поэтому доступность льготных программ играет одну из ключевых ролей. «Чем более доступные программы от банков будут, чем больший объём денежных средств может выдать банк под меньший процент, тем лучше», – заметил Владимир Бессонов.

Но банки не всемогущи. Как пояснил начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев, «финансовые лимиты выделяются Минсельхозом на банки, которые являются их операторами. В Новосибирске, где одним из ведущих операторов сельской ипотеки является Банк «Левобережный», пока есть достаточное количество лимитов. Однако на 2022 год пока прогнозов о возможности кредитования нет. Касаемо сельской ипотеки: начиная с января 2022 года она будет распространяться только на дома не старше 3 лет в случае их приобретения у юридического лица, и не старше 5 лет – при покупке у физического лица, а также на строительство дома на земельном участке по договору подряда». Напомним, на сегодняшний день по этой программе можно приобрести жильё на вторичном рынке без ограничений по возрасту дома, а также в строящихся домах.

Екатерина Толкачёва, Александр Лотобаев, Елена Ермолаева

Жизнь после стройки

«Сфера эксплуатации малоэтажных жилых комплексов очень сложная, при этом она законодательно не урегулирована, – пояснила Екатерина Толкачёва. – Жилищный кодекс регулирует то, что связано с многоквартирными домами. Управляющая компания обслуживает общедомовое имущество жителей многоквартирного дома. А если мы говорим про малоэтажку, там нужно вводить понятие «общепосёлковое». Я видела в планах, что Правительство РФ, депутаты понимают эту проблему, надеемся, что всё-таки это будет сделано».

«Организованное малоэтажное строительство возникло сравнительно недавно, – добавил Алексей Кузнецов. – Поэтому мы буквально вслепую нащупываем, куда идти дальше в этом вопросе».

Отмечая важность этого аспекта, участники круглого стола поделились личным опытом. Кто-то, как Алексей Кузнецов, поддерживает напрямую обратную связь с жителями посёлка: «Сейчас раз в 2 недели я как застройщик веду стрим. Этот формат всем понравился, его смотрит 7-8 тысяч человек. Задают мне вопросы до и во время прямого эфира. Вот такая форма общения-управления. Я считаю, что чем больше человек будут получать информацию из первых уст, тем меньше будут поля для всяких «расследователей», тем меньше ерунды будут говорить».

Другие застройщики идут по иному пути. Как рассказала Екатерина Толкачёва, их компания предпочитает взаимодействовать через активистов – жителей посёлка, и таким образом тоже, что называется, держит руку на пульсе, оперативно реагируя на запросы населения.

А Владимир Бессонов предпочитает доверять управление малоэтажными посёлками профессионалам: «Мы позиционируем себя как застройщик, а потом выбираем управляющую компанию, которая будет грамотно вести дела. Сами создавать управляющую компанию мы не хотим, потому что мы не профессионалы в этом».

Сергей Дьячков

Незаслуженно обходится стороной и другая проблема, которую обозначил Виталий Столбов: «К сожалению, у нас почему-то слабо развит рынок аренды малоэтажного пригородного жилья. Потому что, по моему мнению, загородное малоэтажное жилье – это жильё всё-таки для определённого стиля жизни. Я знаю многих, кто уехал за город и не смог там жить, вернулся в город. Рынок аренды малоэтажного жилья мог бы стать своего рода тестом перед покупкой». Впрочем, эта тема достойна отдельного разговора.

Подводя итоги круглого стола, экспертами было отмечено, что рынок малоэтажного строительства за последние несколько лет продемонстрировал довольно резкий переход на новый уровень не только количественно, но и качественно. Главное, что малоэтажное жильё теперь находится в сфере активных интересов не только застройщиков, но и других профессиональных групп. Всё больше появляется проектов и программ, поддерживаемых государством, связанных именно с малоэтажным жильём. Что касается застройщиков, то от хаотичной застройки рынок движется к плановому и комплексному освоению территорий, а также к единому современному стилевому решению малоэтажных посёлков.

По материалам сайта Сиб.фм